标题 :以供求关系的视角观察土地估价质量管理问题

上海城市土地估价有限公司 林风

摘要：在土地估价的市场竞争中，估价机构是土地估价服务的提供方，而委托人是土地估价服务的购买方。土地估价服务的供求双方对于土地估价质量的相关信息掌握程度有着较大的差异，基于这种信息的不对称在供求双方之间就会引发经济学中典型的“逆向选择”现象进而降低土地估价的质量。因此，探究影响土地估价质量的市场供求关系以及由于信息不对称所引发的“逆向选择”现象有助于我们找到提升土地估价质量的途径。作为供求双方的估价机构与委托人也在相互博弈中影响着土地估价的质量，通过分析博弈模型可以找出影响估价质量的利益驱动点，为监管部门的监管措施提供思路。

关键词：土地估价 质量管理 供求关系 逆向选择 纳什均衡

一、土地估价质量的需求分析

需求（demand）是指消费者在某一特定时期内，对应于一定的商品（或服务）价格所愿意并且能够购买的该商品（或服务）的数量。 href="#_ftn1" [1]在一般的经济学规律中，市场对于高质量服务的需求是这种高质量服务产生的源泉，同时这种对于高质量服务的需求也给服务质量的提升提供了动力。在激烈的优胜劣汰市场竞争环境中，促使服务的提供者提升服务质量以求得生存与发展。

委托人对土地估价服务的需求分为两种类型：一、法定业务需求，二、自发性需求。

（一）法定业务需求

所谓土地估价服务的法定业务需求是指在政府管理机关的要求下，必需进行土地估价的情形，也就是说土地估价仅仅是为了满足某种特定要求的强制性手续而进行的。如涉及国有资产的土地转让时必须进行土地估价，否则就违反了国有资产管理的有关规定。与此类似的还有抵押贷款中，贷款银行要求的土地估价；缴纳土地税收中，税务机关要求的土地估价等。

在法定业务需求的土地估价业务中，委托人只是为了满足某种法定手续的形式需要，通常更关注土地估价收费的高低和土地估价报告撰写的时间长短等因素，对于土地估价的质量就不会更多关注。甚至有少数委托人更希望估价机构能满足自己需要的低质量估价服务（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告），也更倾向于选择土地估价质量低下的估价机构。 href="#_ftn2" [2]

（二）自发性需求

所谓土地估价服务的自发性需求是委托人为了更准确的了解估价对象的市场真实价格，为经济决策提供依据而主动的要求进行土地估价。如土地交易中，买卖双方都想了解准确的市场行情，以免在交易中吃亏，就希望得到高质量的土地估价服务。

在自发性需求的土地估价业务中，委托人的目的就是掌握准确的土地市场价格，因此对于高质量的土地估价服务就有更强烈的需求。

表1：土地估价服务两类需求对比

在我国目前的土地估价市场中，质量对于需求的弹性明显小于收费价格对于需求的弹性，需求方对于估价收费的敏感度显著高于估价质量的敏感度，使得价格竞争的成效普遍强于质量竞争的成效。另外，在土地估价市场中，法定业务需求很难产生高质量的土地估价服务，所以土地估价市场就难以形成对高质量土地估价服务的内在需求，过度激烈的市场竞争也无法为提供高质量服务的估价机构带来超额利润，甚至反而会使得这类机构成为市场的“边缘”和“另类”，其后果就是整个土地估价市场的质量下滑。

二、土地估价质量的供给分析

供给（supply）是指企业（生产者）在某一特定时期内，对应于一定的商品（或服务）价格所愿意并且能够出售的该商品（或服务）的数量。 href="#_ftn3" [3]

土地估价质量的提供方是土地估价机构，估价人员通过对估价对象现场勘查、收集有关信息并进行分析、测算和判断后，形成对估价对象价格相关专业意见（通常以土地估价报告为载体）。估价机构的规模大小、管理水平高低等因素都将左右着土地估价质量。通常情况下，规模较大估价机构的质量控制制度更健全，估价人员的专业能力更强，在估价业务流程中有更严格的制度与内控措施，提供高质量土地估价服务可能性更大一些。而小型估价机构在内部管理、质量控制和估价人员的专业能力等因素上均处于劣势，提供高质量土地估价服务可能性更小一些。

但是，以上仅是一般理论情况下的“常态”，在实践中，如果大型估价机构面临源自委托人的不当施压与恶意压价也存在提供低质量土地估价服务的可能。而小型估价机构如果加强内部控制、关注质量管理，同时提升估价人员的专业能力及职业道德水准，顶住了来自外部的压力，也有可能提供高质量土地估价服务。

因此，估价机构提供服务质量的高低更多的取决于市场需要的导向，在高质量的市场需求下会催生出更多的高质量服务的供给。反之，如果市场对于高质量土地估价服务的需求不足，甚至市场上充斥着大量低质量估价服务需求（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告），估价机构为了适应市场环境就会迎合这种需求。

三、土地估价质量的供求分析和“逆向选择”现象

（一）土地估价质量的理想供求状态

供求关系的分析是经济学的“基石”理论。土地估价服务的购买方需求目的是差异性很大的，他们对于土地估价质量的高低也有着不同的需求，有些购买方愿意支付较高的价格需要高质量土地估价服务，也有些购买方基于其需求目的反而需要廉价的低质量土地估价服务。如果市场上的交易信息是充分且均匀分布的，各方交易者都可以掌握全面的信息，高质量服务的需求者可以找到高质量服务的供给者，低质量服务的需求者可以找到低质量服务的供给者，则需求与供给可以达成均衡状态。

（二）土地估价质量“逆向选择”现象

以上仅是理论情况下的理想状态。在实践中，市场上的信息不对称是普遍的现象。信息不对称（asymmetric information）是指在相互对应的经济个体之间的信息呈不均匀、不对称的分布状态。 href="#_ftn4" [4]在土地估价服务的市场上委托人是土地估价服务的购买方，他们只看到土地估价报告为载体的最终结果，而结果形成的过程通常是不了解的，对于土地估价机构提供服务质量的高低难以有直接观察的机会，这种信息的不对称很容易形成“逆向选择”问题。

逆向选择（adverse selection）是指这样一种情况，市场交易的一方如果能够利用多于另一方的信息使自己受益而使对方受损时，信息劣势的一方便难以顺利地作出买卖决策，于是价格便随之扭曲，并失去了平衡供求、促成交易的作用，进而导致市场效率的降低。 href="#_ftn5" [5]在在土地估价服务的市场上，由于估价人员了解自身的专业能力与可能提供的服务质量，而委托人却无法全面了解所委托机构的能力与可能提供服务的质量。因此，只能依据一般经验推测全体土地估价行业从业人员的专业能力概率分布，且以此进一步推测全体土地估价行业从业人员的专业能力的普遍水平线。在这种情况下，委托人只愿意支付与土地估价行业普遍平均专业能力相适应的费用，这样就使高于行业普遍平均专业能力的从业人员无法得到专业能力的溢价收益，从而退出土地估价市场的供给方。相反的，专业能力低于行业普遍平均水平的从业人员比较愿意留在市场的供给方。另外，高于行业普遍平均专业能力的从业人员也可能选择降低自己的专业付出来适应市场竞争的需要。而最终的结果就是进一步拉低全体土地估价行业从业人员的专业能力的普遍水平线。委托人再次购买土地估价服务时就会进一步的压低出价，这种恶性循环就形成了“劣质品驱逐良质品” 的现象，这就是“逆向选择”。

四、应对策略

要想解决“逆向选择”问题就是要做出制度性的安排，使市场信号能够有效迅速的传递，尽可能降低土地估价市场上信息不对称性。除了政府监管机构出手将低质量土地估价服务的供给方驱逐出市场外，估价机构作为土地估价服务的提供方可以采用信号显示的方式克服信息不对称；委托人作为土地估价服务的购买方可以采用信号甄别的方式克服信息不对称。

（一）信号显示

信号显示（signaling） 是指为了解决逆向选择问题，信息优势方通过某种方式向信息劣势方发出市场信号，以表明自己的物品或自身属于优良（或较好）等级的行为。 href="#_ftn6" [6]向土地估价服务的市场提供高质量估价服务的机构应该积极参与政府监管部门或者估价师行业协会开展的各类行业检查和信用评级活动，并通过各类宣传活动向土地估价服务的购买方展示行业检查的优良名次与信用评级的良好成绩，以增强购买方的信心，使其愿意为取得高质量估价服务支付溢价。

（二）信号甄别

信号甄别（screening）是指在进行市场交易之前，信息劣势方首先以某种方式使得信息优势方不得不发出表明自身特征、品质、类型等的信号，以供信息劣势方辨别、解读，从而改变自己在市场交易中所处信息劣势地位的行为。 href="#_ftn7" [7]在土地估价服务的市场寻求高质量估价服务的委托人可以采用事先说明将组织专家评审团对于土地估价报告进行专家评审，并在合同中约定专家评审不合格的各种严厉处罚，使得只能提供低质量估价服务的机构自觉退出市场竞争，从而找到与其愿意支付的高价格相适应的高质量服务。另外，委托人也可以提供两种报酬方式：一、只需提供结果报告，但是报酬较低；二、需要同时提供结果报告和技术报告，但是报酬较高。出于信息劣势的委托人就可以通过差异化的报酬方式达到鉴别估价机构专业能力与服务质量的目的。当然，也可以将专家评审与差异报酬两种方式结合使用。

表2：逆向选择两种应对策略对比

五、供求双方的博弈关系对土地估价质量的影响

（一）法定业务需求的博弈模型

在法定业务需求中，委托人只是为了满足某种法定手续的形式需要，对于土地估价的质量就不会更多关注。而估价结果的高低却与委托人的经济利益密切相关，例如：估价委托人需要申请高额的抵押贷款，对于其土地的估价结果期望往往越高越满意。又例如：估价委托人需要申报土地交易税收，对于其土地的估价结果期望往往越低越满意。

委托人对于估价机构施加压力要求按照委托人的利益需求出具严重偏离市场价格的估价结果，估价机构如果选择接受，则委托人可以得到自己“预期利益”（如：高额贷款、低额税负等）。而估价机构可以得到三部分收益：一、正常的估价报酬，简称“正常收益”。二、因为不再需要按照正常估价程序投入成本，节省了人力、时间等资源，只需要按照委托人要求的结果出具报告，简称“成本节省”。三、因为满足了委托人不合理需要而额外多得到了估价报酬或者巩固了与委托人的业务关系得到长期业务合作机会，简称“额外收益”。也会遭受一种损失：因为迎合委托人不合理要求造成的恶劣声誉影响了长期形象减少了未来收益，简称“未来损失”。

如果估价机构选择拒绝，则委托人可以撤换估价机构，依然可以取得“预期利益”。而拒绝业务的估价机构没有收益也没有损失。

如果委托人不对估价机构施加压力，则委托人无法得到“预期利益”。而估价机构选择正常执业，则估价机构可以得到两部分收益：一、“正常收益”。二、因为良好声誉提升了长期形象增加了未来收益，简称“未来收益”。

如果估价机构依然选择违规执业，则可以得到两部分收益：一、“正常收益”。二、“成本节省”。但要承受“未来损失”。如此就可以构建出法定业务需求的得益矩阵，如下：

表3：法定业务需求的得益矩阵

构建完法定业务需求的得益矩阵后，我们就可以发现这种博弈均衡构成了比较典型的“纳什均衡”。所谓“纳什均衡”是指在给定的竞争对手的选择后，博弈方选择了它所能选择的最好的策略（或采取了它所能采取的最好的行动）。 href="#_ftn8" [8]对于委托人来说，只要放弃施压估价机构就不能得到“预期利益”，只要施压估价机构就能得到“预期利益”。所以，无论估价机构是否正常执业，理性的委托人都会选择施压估价机构。而估价机构就要在委托人选择施压这一行为给定的条件下，做出选择。如果“正常收益+成本节省+额外收益-未来损失>0”，即“正常收益+成本节省+额外收益>未来损失”，则估价机构出于经济理性的考虑都有违规执业的冲动。

通过分析以上不等式，我们可以认识到降低“正常收益”不利于估价行业长远发展。“额外收益”是政府监管部门或者估价师行业协会难以控制的。而“成本节省”与“未来损失”都和监管有关。政府监管部门或者估价师行业协会增加技术报告（或者工作底稿）的抽查，则估价机构即便违规也不敢减少过多的估价程序与投入，“成本节省”就将减少。政府监管部门或者估价师行业协会对于违规行为的处罚加大力度，则估价机构“未来损失”就会加大。因此，在法定业务需求中政府监管部门或者估价师行业协会应该将监管重点放在增加技术报告（或者工作底稿）的抽查以及对于违规行为的处罚加大力度。

（二）自发性需求的博弈模型

在自发性需求中，委托人的目的就是掌握准确的土地市场价格。因此，其“预期利益”变成了得到准确的土地市场价格信息，不再是左右估价结果的高低实现委托人的经济利益。

委托人不对估价机构施加压力，而估价机构选择正常执业，则估价机构可以得到两部分收益：一、“正常收益”。二、“未来收益”。委托人可以得到自己“预期利益”（得到准确的土地市场价格信息）。

如果估价机构依然选择违规执业，则可以得到两部分收益：一、“正常收益”。二、“成本节省”。但要承受“未来损失”。委托人则将承受被错误的估价结果误导的损失，简称“误导损失”。

如果委托人对估价机构施加压力，估价机构选择违规执业，则可以得到三部分收益：一、“正常收益”。二、“成本节省”。三、“额外收益”。但要承受“未来损失”。委托人则将承受 “误导损失”。

如果估价机构选择拒绝，则委托人可以撤换估价机构，依然会承受“误导损失”。而拒绝业务的估价机构没有收益也没有损失。如此就可以构建出自发性需求的得益矩阵，如下：

表4：自发性需求的得益矩阵

对于委托人来说，只要施压估价机构就将承受 “误导损失”。所以，委托人只有选择不施压估价机构寄希望于估价机构正常执业，这样委托人可以得到“预期利益”，避免“误导损失”。理性的委托人都会选择不施压估价机构。而估价机构就要在委托人选择不施压这一行为给定的条件下，做出选择。如果“正常收益+成本节省-未来损失>正常收益+未来收益”，即“成本节省-未来损失>未来收益”，则估价机构出于经济理性的考虑都有违规执业的冲动。

通过分析以上不等式，我们可以认识到在自发性需求中，除了通过增加技术报告（或者工作底稿）的抽查以减少“成本节省”，对于违规行为的处罚加大力度以增加“未来损失”外，政府监管部门或者估价师行业协会还可以通过加强对于优秀合规经营机构的奖励增加“未来收益”，以此鼓励估价机构严格依法依规经营。

五、结语

土地估价服务的供求双方对于土地估价质量的相关信息掌握程度有着较大的差异，基于这种信息的不对称在供求双方之间就会引发经济学中典型的“逆向选择”现象进而降低土地估价的质量。因此，研究由于信息不对称所引发的“逆向选择”现象有助于我们找到提升土地估价质量的途径并做出必要的制度安排。估价机构的信号显示（行业检查、信用评级等），委托人的信号甄别（专家评审、差异报酬等）都是应对“逆向选择”的有效方式。

在土地估价的市场竞争中，估价机构是土地估价服务的提供方，估价人员通过对估价对象现场勘查、收集有关信息并进行分析、测算和判断后，形成对估价对象价格相关专业意见（通常以土地估价报告为载体）。而委托人是土地估价服务的购买方，其通过与估价机构约定估价服务的基本要求和报酬，并且向估价机构提交估价对象的基本信息，最终获取估价对象价格相关专业意见（通常以土地估价报告为载体）。作为供求双方的估价机构与委托人也在相互博弈中影响着土地估价的质量，通过分析法定业务需求的博弈模型可以找出影响估价质量的利益驱动点是“成本节省”和“未来损失”，而对自发性需求的博弈模型分析得到“成本节省”、“未来损失”和“未来收益”三个利益驱动点，由此可以为监管部门的监管措施提供思路。

参考文献：

[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[2] 林风. 房地产估价质量分析. 城乡建设[J].2021,第3期，33-35.

[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[2] 林风. 房地产估价质量分析. 城乡建设[J].2021,第3期，33-35.

[3] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[4] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[5] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[6] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[7] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[8] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

上海城市房地产估价有限公司  林 风

摘要：在观察土地估价机构的质量管理问题时，作为经济学中常用的工具-成本收益分析方法也是普遍适用的。土地估价机构作为企业实体必然会追求经济效益的最大化,估价机构的重大战略决策与执行也都围绕着能否为其带来经济效益,经济效益主要体现在提高收益与降低成本。我国土地估价机构的质量管理问题也可以从成本收益的视角加以分析。土地估价机构提高估价业务质量战略决策可否为估价机构带来现实的经济效益是估价机构是否提高本机构估价业务质量的决定因素。

关键词：土地估价 质量管理 经济效益 成本 收益

一、提升土地估价质量的成本分析

从最一般的意义上说，成本是生产经营活动中的代价。^[1]土地估价是一项有经济耗费的经济活动,必需有经济投入才可能产出经济效益, 土地估价机构如果要提升估价业务质量必然意味着成本的付出。土地估价质量成本是指土地估价机构为保证土地估价报告质量水平和实施全面质量管理而支出的费用，以及由于未能达到质量合格标准而发生的损失之总和。土地估价质量成本主要包括以下几方面的成本:^[2]

（一）防范成本

防范成本是为了防止出现土地估价质量问题而产生的费用，即土地估价报告符合一定的质量标准而在质量管理教育和质量管理技术等方面所耗费的费用。防范成本主要包括购买和维护土地估价报告撰写的辅助系统、土地估价报告撰写人员的技能培训、土地估价报告撰写质量控制各类措施等的费用。

（二）审核成本

审核成本是为了发现不合格的土地估价报告或确保没有土地估价质量问题而进行的各种复核、校对和审查等活动有关的成本，即为了确保土地估价机构所作估价项目的风险降到最低所需要的成本, 审核成本主要包括审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用。

（三）失败成本

失败成本是由于产生了土地估价质量问题而造成的损失，分为内部失败成本和外部失败成本。

1.内部失败成本

内部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之前被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括土地估价报告修改、返工重新撰写的时间浪费以及调查造成质量问题原因等的费用。

2.外部失败成本

外部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之后被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括处理投诉、重新调换合格的土地估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等。

（四）外部保证成本

外部保证成本是为了提高土地估价报告质量权威性而向委托人提供的客观外部证据所耗费的成本，主要包括土地估价报告通过规划、土地等政府管理部门组织的专家评审而耗费的各类成本；土地估价机构接受土地估价行业协会的质量检查需要耗费的成本；土地估价机构为通过ISO9000系列质量认证付出的成本等。

（五）潜在成本（机会成本）

厂商在其生产决策中，必需考虑到这种代价的大小，考虑并比较经济资源投入其他生产用途可能会有的收益。^[3]这里谈到的机会成本是土地估价机构由于使用某些资源投入到质量管理中而放弃该资源投入到其他用途的最高代价。

表1：土地估价主要质量成本

（六）成本分析

从成本收益的角度来分析，估价机构是否提高估价质量，取决于由于估价质量的提高而产生的预期效益，与为了提高估价质量而需要投入预期成本的金额大小的比较。土地估价的质量管理实际上要在以上几类成本之间寻求均衡。在以上几方面成本中，防范成本、审核成本和外部保证成本是土地估价机构主动可控的成本，其投入的增加可以减少内部失败成本、外部失败成本和潜在成本。不过一定存在一个点，如果超过这个点时，防范成本、审核成本和外部保证成本投入之和大于降低内部失败成本、外部失败成本和潜在成本的益处，则再增加防范成本、审核成本和外部保证成本就变得不经济了。所以某种程度上讲，土地估价的质量管理就是要寻找这个最佳的经济均衡点。

二、提升土地估价质量的收益分析

收益是和成本相对应的概念,经济学上的收益是指经营活动中投入的各项成本所产生的产出。对估价机构而言,其质量相关的收益是其质量相关的成本投入所产生的收入。

估价机构的业务收入在总金额上就等于估价机构估价项目的数量与单个估价项目的平均收费相乘，以计算式可以表达为：

估价机构业务总收入=估价项目数量×单个估价项目平均收费

土地估价的质量高低分别与“估价项目数量”和“单个估价项目平均收费”有着紧密的关系。

（一）土地估价质量与估价项目数量的关系

在一个比较理想的市场环境下，高质量的土地估价服务对于委托人有着更高的吸引力，估价机构提升土地估价业务质量便能在业务承揽活动中占据优势地位，获得更多委托人的青睐。在此情况下，土地估价质量的提升会增加估价机构取得估价项目的数量。然而在现实中，这种规律并没有表现的十分明显。

首先，土地估价质量的高低具有十分鲜明的主观性特点。通常的产品制造行业往往国家或者行业制定有质量标准，其质量的高低一般可以通过一些物理测量或化学检验得到比较客观的衡量，而土地估价的质量高低评判无法通过十分量化的科学指标去衡量。即便质监总局和标准化委员会发布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）这样的国家标准，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了 《土地估价报告评审规则》（中估协发〔2012〕4号）这样的评判依据，也无法完全解决土地估价专业意见（通常以土地估价报告为载体）准确程度的客观科学评价。由于土地估价本身的属性，这些国家标准和评审标准大部分的指标都是定性的主观指标，多名业内资深专家对于同一份土地估价报告得出差异较大评审结论的情况在业内屡见不鲜。常年从事土地估价理论研究与实践的专家尚且会出现这种情况，没有土地估价专业知识的委托人更加无法判断土地估价的质量高低。当然，估价机构资信等级、估价师人数等指标是作为“外行人”的委托人比较好判断的客观指标，然而这些指标与土地估价质量高低的相关度也不是非常高，或者说这些指标很不全面。

其次，在目前的市场环境下，估价业务来源主要还是取决于土地相关各类权属变动或处置等活动，而主导这些活动的机关和单位也比较集中，如征地中的规划、土地等政府管理部门、抵押贷款中的银行、司法处置中的法院、缴纳土地税收中的税务机关等。土地估价业务的获取一定程度上还是取决于估价机构负责人与上述机关和单位的社会人脉关系、投入的市场拓展费用多少等因素。防范成本、审核成本和外部保证成本的投入对于业务承揽影响比较小。也就是说，在目前我国土地估价行业中，依靠机构良好的土地估价质量吸引客户依然任重道远。

（二）土地估价质量与单个估价项目平均收费的关系

在一般制造业和服务业中，产品或服务的高水准和客户的高满意程度往往是密切联系的。例如：一辆功能和性能优秀的汽车可以赢得顾客对其优秀功能和性能的良好感受。又例如：一家提供色香味俱全饭菜的饭店可以赢得顾客对美味食物的良好感受。质量好的产品在价格也会相应的提高。

但是，由于土地估价属于社会鉴证类中介服务的特殊性，这两个方面就有可能出现矛盾的情况。例如：估价委托人需要申请高额的开发贷款，对于其土地的估价结果期望往往越高越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告反而不满意。又例如：估价委托人需要申报土地交易税收，对于其土地的估价结果期望往往越低越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告也会不满意。在这时，质量好的服务在价格上反而无法体现。

土地估价质量虽然大多数情况下与其他产品和服务质量一样，功能和性能越好，顾客感受就越好，价格就越高。但是在一些情况下也会出现功能和性能越好，顾客感受就越差，价格无法体现的结果。这种矛盾性是产品制造行业和大多数的服务行业里几乎看不到的。

我国目前的土地估价市场环境，尚未能形成正向激励土地估价质量提高的良性竞争环境，估价机构之间竞相通过激烈的价格战承揽业务。激烈的市场竞争对于土地估价质量管理的影响也可以从两方面来分析。

首先，土地估价市场竞争越激烈，土地估价机构就越有可能通过降低土地估价收费来争取更多的业务委托。过低的业务收费将迫使土地估价机构压缩经营成本来保持必要的利润空间。而经营成本的压力也将使得土地估价机构可能缩减必要的土地估价执业程序，采用较少土地估价专业人员配置数量或者更多的雇佣资历较浅薪酬较低的专业人员，从而降低土地估价质量水平。

其次，竞争激烈的土地估价市场，也将增加土地估价机构通过迎合委托人不正当要求（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告）来争取更多的业务委托的可能。这将直接伤害作为土地估价质量核心指标的估价结果准确程度。

因此，市场竞争因素从两个方向通过一定的传导过程影响了土地估价质量，有可能形成“劣币驱逐良币”的情况。传导过程见下图。

图1  市场竞争影响土地估价质量传导过程图

三、土地估价质量的成本收益分析

从土地估价机构的角度来看，机构存续的目标就是要追求经济效益的最大化。估价机构一定会考虑收益与成本的差额高低，机构获得的预期收益超过为此而付出的成本时，机构才能存续。土地估价机构的经营必须遵循成本收益原则。其任何经营活动都贯彻着成本收益原则的体现，最高目标就是以最低的成本付出获得尽可能大的收益，也可以表述为在收益既定时尽可能降低付出的成本。土地估价机构为了提高估价质量，付出的成本会不断攀升，要达到尽可能高的估价质量，所付出的成本是没有上限的，但是和成本相匹配的收益不可能无限制的提升。因此，以成本收益的视角来看，估价机构是否着力提升土地估价质量主要取决于土地估价质量收入与土地估价质量成本的比较，也就是估价机构质量经济效益的高低。估价机构质量经济效益的计算式可以表达为：

土地估价质量经济效益＝土地估价质量收入-土地估价质量成本

从计算式中我们可以得出如下结论：土地估价质量收入大于土地估价质量成本，土地估价质量经济效益就会大于零，说明估价机构由于增加了防范成本、审核成本和外部保证成本的付出，得到了预期的理想结果，提升了估价业务量或者提升了估价收费进而提升了估价机构的收入，使得机构从中获益。相反，估价机构付出的质量成本比较高，而与之相对应的质量收入比较低，那么质量经济效益就会小于零，估价机构就将面临损失。

四、结语

在上世纪我国土地估价行业初创阶段，土地估价市场与估价行业尚有一些不够规范的地方，当时的估价市场还未形成对高质量土地估价的大规模有效需求，一部分委托人的土地估价需求仅仅是为了满足某种法定手续的形式需要，估价收费成为选择估价机构的首要考虑，反而对土地估价质量的高低不太在意，甚至有少数委托人更希望估价机构能满足自己需要的低质量估价服务（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告），也更倾向于选择土地估价质量低下的估价机构。

近些年来，随着法定业务在估价机构业务来源占比逐步下降，委托人出于更准确的了解估价对象的市场真实价格，为经济决策提供依据而主动要求进行土地估价咨询型业务占比逐步上升，客户对于高质量的土地估价服务就有更强烈的需求。同时伴随着政府监管部门的监管加强和土地估价师协会的自律管理深入，一个规范的土地估价市场与估价行业正在逐步形成与完善。

参考文献：

[1] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.

[2] 林风. 试论土地估价质量管理定义特点及影响因素. 上海土地估价工作通讯[J].2020,第1期.

[3] 叶德磊.管理经济学[M]. 北京：高等教育出版社，2013.