海德传承 爱心同行
海德传承 爱心同行
浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司董事长（区优秀政协委员）陈静和总经理陈伟民，在2020年继续带领员工支持和参与慈善公益事业，营造公司的公益文化和氛围，传承传统美德，实现爱心传递。今年陈静获得共青团宁波市委抗疫先进，陈伟民被街道评为优秀战疫志愿者。
未来，“海德”的发展将继续公益不停，善意虽小爱心却温暖，希望为其他人的生活添加一点亮色。
文章
雪中送炭暖人心，首佳和诚大爱行
雪中送炭暖人心，首佳和诚大爱行
——首佳顾问浙江和诚党支部慰问困难家庭
天冷骤寒，叶黄木枯，寒冬中却仍有温暖在传递。
正所谓世间无情人有情，大爱之行暖人心。
12月2日，首佳顾问浙江和诚房地产估价有限公司党支部委员、市场运营部总监陆燕等人代表公司党支部和“和诚之爱”爱心基金在新南社区党委史书记的陪同下，上门慰问该社区困难户薛菊根一家。
据悉，薛师傅一家生活清贫，膝下女儿常年患病，生活不能自理。近段时间薛师傅又因脑部意外，先后手术两次，相关费用耗去三十余万，如今因为费用紧张只能回家休养，这一系列的变故对他们来说简直是雪上加霜。此时，首佳顾问浙江和诚党支部及时了解薛师傅家的困难，行雪中送炭的大爱之举，在他们一家极度困难的时候送上爱心善款一万元整和相关慰问品。
“一万元善款，希望能解你们的燃眉之急。”薛师傅的妻子莫阿姨接过陆总递过来的善款，双眼湿润，一时不知如何言语，善款如暖流，温暖你我心。在病床前，陆总鼓励薛师傅安心养病，并祝他早日战胜病魔，康复如初。
病魔无情，但是人间有爱；生活艰辛，可温暖无处不在。
首佳顾问浙江和诚积极履行社会责任，此次慰问由浙江和诚党支部牵头，公司旗下的“和诚之爱”爱心基金筹措善款。作为一家富有社会责任感的企业，首佳顾问浙江和诚每年都组
织资助贫困学子，救济困难户家庭，主动传递温暖，播散企业爱心，践行着自己“回馈社会，扶危济困”的使命。
（市场运营部 金杰）
浙江省地产评估咨询中心有限公司参加公益活动
浙江省地产评估咨询中心有限公司近年来在适应市场经济发展的过程中，积极谋求公司长远经营发展，把企业作为市场经济的主体认真地履行社会责任。
多年来，公司认识到将企业的社会责任提升至企业战略的高度，才能实现长期、稳健、可持续业务范围的发展。为此，公司坚持参加社区的各类公益活动，希望能够为国家做一点力所能及的事情。
在2020年初爆发新冠疫情之后公司也积极投入支持抗疫工作，用实际行动传递一种担当精神。
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论文《试论土地估价质量管理定义、特点及影响因素》
| 标题 :试论土地估价质量管理定义、特点及影响因素 | 发布人: 系统管理员 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
上海城市土地估价有限公司 林风摘要：本文根据笔者自身的工作实践，结合对现有土地估价质量管理理论的整理，提出了土地估价质量管理是土地估价机构制定土地估价质量的方针和目标，并且通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现土地估价质量目标的过程。 土地估价质量管理具有主观性、时效性、经济性、矛盾性四大特点。主观性是指土地估价的国家标准和评审标准大部分指标都是定性的主观指标，定量的客观指标比较缺乏。时效性是指土地估价结果与估价期日密切相关，不同的估价期日会有不同的估价结果。经济性是指土地估价的质量管理实际上要在审核成本、防范成本、失败成本三者之间寻求最佳的经济均衡点。矛盾性是指土地估价质量管理在一些特定情况下会出现功能和性能越好，顾客感受就越差的结果。 土地估价质量外部影响因素主要有：法律政策、市场竞争、数据来源；内部影响因素主要有：估价人员专业胜任能力、估价人员职业道德、估价机构质量管理。 关键词：土地估价 质量管理 定义 特点 影响因素
1. 土地估价质量管理定义在现有的权威标准中还没有关于“土地估价质量管理”的定义，我们只能通过研究分析“质量管理”和“土地估价”这两个定义，进一步归纳综合得到比较符合常理的“土地估价质量管理”的定义。
1.1质量管理定义在《GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语》中“质量管理”的定义被表述为“关于质量的管理，包括制定质量方针和质量目标，以及通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现质量目标的过程。”[1] 在这个定义中，质量策划（quality planning）致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标；质量保证（quality assurance）致力于提供质量要求会得到满足的信任、质量控制（quality control）致力于满足质量要求；质量改进（quality improvement）致力于增强质量的能力。[2]
1.2土地估价定义在国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程》中，“土地估价”被定义为“土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。”[3] 在这个定义中，强调土地估价的主体是土地估价师，特别强调土地估价的行为是遵循估价原则，按照一定的估价程序，选用适宜的估价方法等前提下展开的。这些特征与非专业人士出于想要了解土地价格行情的“自估”行为严格的区分开来。
1.3土地估价质量管理定义综合“质量管理”和“土地估价”这两个定义，我们可以尝试给出“土地估价质量管理”的定义。土地估价质量管理是土地估价机构制定土地估价质量的方针和目标，并且通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现土地估价质量目标的过程。 这里的土地估价质量目标可以理解成：一、土地估价机构提供相关专业意见（通常以土地估价报告为载体）的高水准；二、估价结果使用者（既包括作为直接使用者的估价委托人，也包括其他间接的使用者）对于专业意见的高满意程度。
2. 土地估价质量管理特点土地估价行业是典型的服务行业，不同于产品制造行业。因此，土地估价质量管理具有服务行业质量管理的一些特点。另外由于土地估价属于社会鉴证类的中介服务，又有着不同于其他服务行业的特点。
2.1主观性通常的产品制造行业往往国家或者行业制定有质量标准，其质量的高低一般可以通过一些物理测量或化学检验得到比较客观的衡量，而土地估价的质量高低评判无法通过十分量化的科学指标去衡量。即便质监总局和标准化委员会发布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）这样的国家标准，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了 《土地估价报告评审规则》（中估协发〔2012〕4号）这样的评判依据，也无法完全解决土地估价专业意见（通常以土地估价报告为载体）准确程度的客观科学评价。由于土地估价本身的属性，这些国家标准和评审标准大部分的指标都是定性的主观指标，多名业内资深专家对于同一份土地估价报告得出差异较大评审结论的情况在业内屡见不鲜。因此，土地估价的质量评价具有很强的主观性。
2.2时效性由于土地的价格是随时波动的，理论上即使是同一宗土地每天的价格都可能不尽相同，土地估价给出的专业意见必须是明确到一定时间点上的。所以同一宗土地的估价结果由于估价期日的差异而产生不同是十分正常的。因此，考察土地估价的质量必须以约定的估价期日土地市场状况为基准。例如：某宗土地2015年1月1日的市场价格是100万，土地估价师对于2015年1月1日为估价期日的估价结果是100万。到了2018年1月1日该宗土地的市场价格上涨到了200万，如果以此为依据判断土地估价师的估价结果不准确，土地估价的质量不合格，显然是不合理的。所以，土地估价的质量评价具有很强的时效性。
2.3经济性与土地估价质量管理相关的成本主要有：审核成本、防范成本、失败成本。 审核成本是为了发现不合格的土地估价报告或确保没有土地估价质量问题而进行的各种复核、校对和审查等活动有关的成本，包括审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用。 防范成本是为了防止出现土地估价质量问题而产生的费用，包括购买和维护土地估价报告撰写的辅助系统、土地估价报告撰写人员的技能培训、土地估价报告撰写质量控制各类措施等的费用。 失败成本是由于产生了土地估价质量问题而造成的损失，分为内部失败成本和外部失败成本。内部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之前被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括土地估价报告修改、返工重新撰写的时间浪费以及调查造成质量问题原因等的费用。外部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之后被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括处理投诉、重新调换合格的土地估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等。 从成本效益的角度来分析估价机构是否提高估价质量取决于由于估价质量的提高而产生的预期效益与为了提高估价质量而需要投入预期成本的金额大小的比较。土地估价的质量管理实际上要在以上三个成本之间寻求均衡。审核成本和防范成本的投入可以降低失败成本，不过一定存在一个点，如果超过这个点时，审核成本和防范成本投入之和大于降低失败成本的益处，则再增加审核成本和防范成本就变得不经济了。所以某种程度上讲，土地估价的质量管理就是要寻找这个最佳的经济均衡点。
2.4矛盾性在一般制造业和服务业中，产品或服务的高水准和客户的高满意程度往往是密切联系的。例如：一辆功能和性能优秀的汽车可以赢得顾客对其优秀功能和性能的良好感受。又例如：一家提供色香味俱全饭菜的饭店可以赢得顾客对美味食物的良好感受。 但是，由于土地估价属于社会鉴证类的中介服务特殊性，这两个方面就有可能出现矛盾的情况。例如：估价委托人需要申请高额的抵押贷款，对于其土地的估价结果期望往往越高越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告反而不满意。又例如：估价委托人需要申报土地交易税收，对于其土地的估价结果期望往往越低越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告也会不满意。 土地估价质量虽然大多数情况下与其他产品和服务质量一样，功能和性能越好，顾客感受就越好。但是在一些情况下也会出现功能和性能越好，顾客感受就越差的结果。这种矛盾性是产品制造行业和大多数的服务行业里几乎看不到的。
3. 土地估价质量管理影响因素以辩证的角度分析，影响事物的因素可以归为外部影响因素和内部影响因素。土地估价质量的影响因素也可以按照外部和内部两方面加以分析。
3.1土地估价质量管理外部影响因素土地估价质量的外部影响因素主要有：法律政策影响因素、市场竞争影响因素、数据来源影响因素。
3.1.1法律政策影响因素在我国，土地估价行业的法律地位是1986年颁布的《土地管理法》确立的。但是，这部法律对于土地估价只做了十分原则的规定。直到2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《资产评估法》才对包括土地估价在内的各类资产评估作了较完整、较具体的法律规定。在1986年到2016年之间的三十年间，自然资源部（原国家土地管理局和国土资源部）发布了多个部门规章和相关规范文件成为土地估价行业的主要法律政策依据，详见下表所示。 表1： 土地估价行业主要法律法规和相关规范文件
资料来源：根据中国土地估价师与土地登记代理人协会网站整理 法律政策对于土地估价质量管理的影响可以从两方面来看。 首先，对于土地估价行业来说，法制建设是重要的保障。缺乏法律法规的约束，从业人员违法违规行为所应承担的法律责任就不明确，就会使一些从业者向委托人提供劣质的土地估价服务而得不到惩处。土地估价是一种提供与土地的价值（或价格）相关专业意见的服务，是比较典型的社会鉴证类的中介服务。如果没有外部的法律法规刚性约束，将服务质量完全寄托在从业人员的专业胜任能力和职业道德水准上，将加大行业的风险，也无法保证土地估价质量的提高。 其次，国家以立法形式，政府部委以部门规章和相关规范文件形式也为行业质量管理指出了方向。土地估价技术管理的相关文件规范了执业标准，如：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）规定“由签字土地估价师所在的估价机构法人代表人签字，并加盖公章。”[4]这些对于土地估价质量的提高都有着积极的影响。 法律政策对于土地估价质量管理的影响一方面划出了“不能做什么”的底线，另一方面也给出了“应该做什么”的指南。
3.1.2市场竞争影响因素市场竞争对于土地估价质量管理的影响也可以从两方面来分析。 首先，土地估价市场竞争越激烈，土地估价机构就越有可能通过降低土地估价收费来争取更多的业务委托。过低的业务收费将迫使土地估价机构压缩经营成本来保持必要的利润空间。而经营成本的压力也将使得土地估价机构可能缩减必要的土地估价执业程序，采用较少土地估价专业人员配置数量或者更多的雇佣资历较浅薪酬较低的专业人员，从而降低土地估价质量水平。 其次，竞争激烈的土地估价市场，也将增加土地估价机构通过迎合委托人不正当要求（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告）来争取更多的业务委托的可能。这将直接伤害作为土地估价质量核心指标的估价结果准确程度。 因此，市场竞争因素从两个方向通过一定的传导过程影响了土地估价质量，有可能形成“劣币驱逐良币”的情况。传导过程见下图。
图1 市场竞争影响土地估价质量传导过程图
3.1.3数据来源影响因素数据来源对于土地估价质量管理的影响非常直接。土地估价所使用的技术参数很多有赖于土地和房地产市场数据的准确性。存在两方面原因制约了这些数据在提升土地估价质量方面发挥作用。 首先，目前有关土地出让、转让和租赁的登记价格数据在政府不动产登记部门掌握中，虽然在土地估价行业协会的组织下，可以通过支付费用取得一部分土地出让、转让和房地产买卖的登记价格数据，但是土地和房地产租赁的登记价格数据无法取得。这使得一些土地估价技术方法在使用时会遇到参数依据不足，准确性下降的问题，从而损害土地估价质量。 其次，即使可以通过支付费用取得一部分房地产买卖的登记价格数据，这些数据的真实性也存在较大问题。目前，二手房交易市场中普遍存在一种潜规则，即在签订买卖合同时使用“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，是指在一次房地产交易中同时签订两份价格不同的合同；或在正式合同之外另行签订一份补充协议，以该协议来确定双方真正的成交价格。当前市场上主要是做低房价类的“阴阳合同”，用于办理房地产交易过户手续，以减少买卖双方的交易税费，尤其是减少卖家的交易税费。这就造成了政府不动产登记部门掌握的房地产买卖登记价格数据中有相当比例是做低房价后不准确的数据。资深土地估价师对于这样的“整容”数据不敢使用，经验不足的土地估价师用了就会得出严重偏离市场价格的结果，土地估价质量将无法保证。 如果没有一个较为完善的信息环境，估价师难以收集到真实、准确、客观的信息资料，这样就会加大估价成本，同时也使估价师做出的价值判断因缺乏数据支持而无法保证估价结果的合理性，更难取信于社会公众。
3.2土地估价质量管理内部影响因素土地估价质量的内部影响因素主要有：估价人员专业胜任能力影响因素、估价人员职业道德影响因素、估价机构质量管理影响因素。
3.2.1估价人员专业胜任能力影响因素估价机构如果贸然承接一项超过自身专业胜任能力的委托，将很容易陷入困境。所以估价机构应确保全体专业人员达到并保持履行其职责所需要的专业胜任能力，以应有的职业谨慎完成所委派的工作。土地估价专业人员，即土地估价师和助理人员是土地估价工作的主体，他们的专业能力是否足以胜任土地估价工作的要求将直接影响土地估价质量的高低。专业胜任能力的要求可以分为专业知识、专业技能、专业经验三个层面。通过了土地估价师资格考试的人员只是说明具备了最基本的入门专业知识，只有通过长期的估价工作实践才能进一步提升专业知识。而专业技能、专业经验两方面更是只能依靠长期实践去提高。 自从土地估价师资格考试制度建立以来，土地估价师资格考试已经举办了约二十年，全国已经有数万人取得了土地估价师资格，考虑到相当一部分取得了土地估价师资格的人在政府机关、高等学校、研究机构、房地产开发商等处工作，专业从事土地估价工作的专职土地估价师可能不足取得土地估价师资格人数的一半。另外还有大量大学毕业不久，尚未通过土地估价师资格考试，从事辅助性工作的土地估价助理人员。不同资历的土地估价专业人员可以胜任的土地估价工作是有着明显差异的。经验较少的估价人员从事难度较大的土地估价工作就容易出现估价程序执行不到位，估价技术路线选择不合理等问题，进而影响土地估价质量。
3.2.2估价人员职业道德影响因素职业道德是与人们的职业活动紧密联系的符合职业特征所要求的道德准则、道德情操和道德品质的总和。职业道德是一般道德在职业行为中的反映。土地估价职业道德特指从事土地估价业务的所有专业人员在职业活动中应该遵循的准则和规范。 估价通常是一项需要公正性的社会中介服务活动，同时又是一项有偿服务活动，具有明显的商业性。公正性与商业性不可避免的排斥性，要求估价师具有高水准的职业道德。根据估价职业道德的基本要求，估价机构和估价师要从形式上和实质上独立于所服务的对象和其他外部组织，不受各方当事人利益的影响。 优秀土地估价师的基本标准就是德才兼备，以德为先。因为如果没有了“德”的支撑，“能”就难以保证用对方向。土地估价机构和土地估价师的职业道德自律可以有效的帮助他们坚守“独立、客观、公正”的原则，加强执业风险的防控，保证土地估价的质量。
3.2.3估价机构管理水平影响因素土地估价机构与质量有关的管理制度设计、建设及执行是土地估价质量管理的重要内部影响因素。 这些管理制度渗透在企业运营的各个方面，例如：在业务执行的全过程期间土地估价机构就应该建立与质量管理相关的风险控制措施，规避执业风险。在土地估价机构的人力资源分配上建立与质量管理相关的安排，难度较大的土地估价工作让经验丰富的资深土地估价师去完成，资历较浅的土地估价师只能从事难度较小的土地估价工作，做到安排的专业人员水平与工作难度相适应。在业务流程的设置上充分考虑工作成果反复校对复核的需要，降低各类差错、失误，提升出具估价成果的准确性。在薪酬体系的设计上平衡好业务数量和业务质量关系，避免出现只关注估价业务收入的增长，而忽略估价机构质量的情况。在业务档案管理制度建设上，做到档案的收集、整理、归档、保管、调阅和销毁的规范化，确保业务质量相关的估价工作底稿的长期可追溯性，便于质量管理上追究责任，追查原因。在客户维护方面，做到定期回访客户，对于客户感受及时信息掌握，为提升业务质量提供参考依据。 影响任何事物的因素无外乎来自两方面，即系统外部和系统内部，外因是事物变化的条件，内因是事物变化的根本。土地估价质量管理也同样受到土地估价执业环境和土地估价机构和人员自身条件两个方面因素的影响。根据外部土地估价执业环境并结合土地估价机构和人员自身条件，有针对性在估价业务流程中定优化改进策略，辅之以组织架构和人力资源等方面的保障措施，得以改进质量管理水平，达到提升土地估价质量管理的目的。
参考文献： [1] GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语[S].北京：中国标准出版社出版，2017. [2] 李晓光.质量管理学（第二版）[M]. 北京：中国人民大学出版社，2019. [3] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014.
[1] GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语[S].北京：中国标准出版社出版，2017. [2] 李晓光.质量管理学（第二版）[M]. 北京：中国人民大学出版社，2019. [3] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014. [4] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014. |
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集体建设用地定级与基准地价评估技术指引
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引
花开丽园 估价师平台 6月23日
集体建设用地定级与基准地价评估
前不久，《农村集体土地价格评估技术指引》正式发布实施，其中第十章对集体建设用地定级与基准地价评估进行了技术指引。
集体建设用地定级
除参照遵循《城镇土地分等定级规程》的相关规定外，集体建设用地定级应主要在因素因子体系及其量化评价方法、资料调查与整理、定级单元划分，以及结果确定等方面关注其可能存在的特色性差异。
★
因素因子体系及其量化评价方法
01一般要求
繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的内涵与量化评价方法与国有建设用地类同。在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在《城镇土地分等定级规程》规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。
鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。
在量化各因素因子对定级单元的影响程度、确定影响规律、作用半径和功能分衰减方式、测算作用分值时，原则上遵循《城镇土地分等定级规程》中的相关规定。当评价对象空间布局具有特殊性或因素之影响规律存在区域特异性时，可在深入分析的基础上，适当调整量化模型与方法，主要体现在对因素类别的划分（点线状因素、面状因素），功能分衰减模型的选择（指数衰减、线性衰减），以及定级单元作用分的取值规则等方面。
02 宏观区位影响度
内涵与作用。主要用于反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，例如：与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响。
量化评价方法。属点状因素，作用半径、影响规律及功能分测算方法通常类同于商服中心，可参照《城镇土地分等定级规程》相关规定。
03 社会经济发展状况
内涵与作用。社会经济因素对集体建设用地的使用价值具有重要影响，当定级对象覆盖的空间范围较大，涉及多个行政单元时，应考虑不同单元上，社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均经济收入、耕地（或建设用地）占比、人口状况等多个因子评价。
量化评价方法。属面状因素，可通过定级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，相关指标测算公式参见《城镇土地分等定级规程》。上述所列因子中，耕地面积占比（或人均耕地）通常属于负向影响因子。
04 繁华程度
主要指商服繁华程度，以定级对象空间范围内的商服设施表征。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施参与测算。繁华程度属点状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。
05交通条件
交通条件对集体建设用地质量和可充分利用程度有着重要影响，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，具体因子选择和评价指标确定时，除遵循《城镇土地分等定级规程》有关规定外，还应关注以下要点：
（1）在道路通达度中应增加考虑对定级对象有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响。
（2）在公交便捷度中，如果运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点，可将其作为线状因素考量。
（3）在对外交通便利度中，应重点考虑高速公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的影响。
交通条件通常属点线状因素，当以路网密度指标表征时，可视作面状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。
06基本设施状况
包括基础设施完善度和公用设施完备度。除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因子外，可根据当地的实际情况选择具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为因子，例如：老年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定的物流配送中心等。
基础设施完善度通常为面状因素，公用设施完备度通常为点状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。
07环境条件
除各类自然环境条件外，可根据实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。
环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与方法参见《城镇土地分等定级规程》。
08区域规划
对定级对象土地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划，及相关功能区划等亦应纳入评价体系。
定级资料调查与整理
资料调查内容和要求总体参照《城镇土地分等定级规程》有关规定，并结合评价区域内的实际情况处理，并应关注以下方面：
01
地籍、土地利用、规划及社会经济发展等统计资料宜具体到村（组）等基层行政单元。
02
对位于集体建设用地定级范围之外，但对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等，需调查其相关资料。
03
调查土地（房地产）利用或交易样本资料宜以有政策法律支持的公开市场样本为主，并关注当地的具体政策，以及对价格有影响的交易习俗、普遍做法和特殊约定等。
定级单元划分与单元总分值测算
在参照《城镇土地分等定级规程》有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的测算单元，测算各单元的作用总分值。也可将同村（组）覆盖的定级对象确定为应用评价单元，根据其所含的各测算单元分值测算应用评价单元的作用总分值。
级别划分与确定
级别划分初步结果应征求相关集体经济组织和管理部门的意见。当同一村（组）内的连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。
集体建设用地基准地价测算
除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定外，集体建设用地基准地价应主要在地价内涵设定、资料的调查整理与测算、成果表达方式等方面关注其可能存在的特色性差异。
★
基准地价内涵的设定
除地价内涵设定的常规要求外，还需关注并明确以下内容：
01
涉及的地类用途至少应包括商服用地、工业用地、宅基地；
02
土地权利设定中，应明确界定是否存在特殊的权利权能限制或拓展性条件。对于经营性建设用地至少包括出让土地使用权价格。
03
年期设定参照国有建设用地的法定最高出让年期。对于“宅基地”及“工业用地”，其年期设定应与相关法律政策相衔接。
资料调查与整理
除《城镇土地估价规程》规定的调查内容与要求外，还需特别注意以下方面：
01
交易样点资料。交易样点资料不仅包括买卖（出让、转让、租赁等）样点、抵押样点、还应包括各类利用集体建设用地获取生产经营收益的样点、宅基地有偿使用（含有偿退出）及经营获利的样点等。交易样点应以有政策法律支持的公开交易样点为主，在市场发育度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本调查，可将样本的时效性要求放宽至近五年。
02
法律政策资料。收集当地在涉及城乡统筹、集体土地利用、土地征收、移民安置以及“三农”领域的具体法律规章、政策文件、试点方案、实施办法等，并关注其落实程度。
03
在尚未建成集体土地交易统一平台或交易资料统一归档管理机制的地区，应综合内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种形式全面获取各类样点资料。
04
调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易价格形成的行为机理、限制性条件、心理价位及其他价格影响因素等。关注市场参与各方对集体建设用地与国有建设用地市场的差异感知情况与接受程度。
基准地价测算与确定
以土地级别（或均质区片、路线段等）为基础，统计不同均质空间上的集体建设用地价格或收益水平，确定基准地价。
01
利用样点地价测算基准地价。对于集体建设用地样点不足的区域，可通过建立定级单元（或土地级别）土地质量分值与样点地价数学模型的方法，测算基准地价；也可通过建立地价与影响地价的土地条件对照表，通过差异比较，以已测算出相应基准地价的级别地价为基准进行测算。具体模型、方法的运用思路见《城镇土地估价规程》。
02
利用土地收益资料测算基准地价。当可获取集体土地上企业生产运营的详细资料时，可通过级差收益测算方法测算各级别基准地价，具体见《城镇土地估价规程》。
基准地价修正系数表的编制
编制思路和方法参见《城镇土地估价规程》，其中地价影响因素的确定宜与定级因素因子体系适当衔接，在市场发育程度较低、地价样点数量不足的区域内，修正系数的确定可主要依据定级因素分值确定。
—— The End ——